พม่าหรือเมียนมานับเป็นประเทศที่มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่สูงที่สุดในอาเซียนมาหลายปีแล้ว
ใครต่อใครแห่ไปลงทุนเมียนมากันมากมายจนแชมป์เก่าอย่างไร ถอยกรูดไปหมด
ท่านอยากทราบไหม พม่ามองพม่าอย่างไรบ้าง
ในวันจันทร์ที่ 27 มีนาคม 2560
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ไปบรรยายที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์เมียนมา
(Myanmar Real Estate Services Association: MRESA) ที่นครย่างกุ้ง
สมาคมนี้นับเป็นสมาคมแห่งเดียวในประเทศเมียนมาด้านอสังหาริมทรัพย์
ในสมาคมประกอบด้วยนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน นายหน้า เป็นต้น
แถมยังมีสาขาทั่วทุกรัฐของเมียนมา รวมสมาชิกถึง 5,100 คน
นับเป็นสมาคมที่มีสมาชิกมากที่สุดแห่งหนึ่งในอาเซียน
ใกล้เคียงระดับสิงคโปร์และมาเลเซียที่มีนักวิชาชีพมากมายเลยทีเดียว
สมาคมแห่งนี้เชิญดร.โสภณไปพูดเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
โดยให้ข้อคิดและข้อมูลสำหรับนักพัฒนาที่ดินชาวเมียนมา
ดร.โสภณก็พูดให้เห็นถึงวงจรชีวิตหรือวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์
ให้เขาไม่หลงกับการเฟื่องฟูในขณะนี้
เพราะวันข้างหน้าก็จะตกต่ำเช่นที่ประเทศเพื่อนบ้านเคยพบพานมาแล้ว
โดยยกตัวอย่างความล้มเหลวต่าง ๆ ตลอดจนแนวทางการวิเคราะห์ตลาดเพื่อการวางแผนการลงทุน
รวมถึงกรณีศึกษาพิบัติภัยกับราคาอสังหาริมทรัพย์เพราะที่เมียนมาเคยมีกรณีพายุนากีสที่สร้างความเสียหายมายมาย
และสุดท้ายต่อด้วยภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนเพื่อเปรียบเทียบกับเมียนมาเอง
ในระหว่างบรรยาย
ดร.โสภณได้ทำแบบสอบถามเพื่อถามผู้เข้าสัมมนาซึ่งเป็นสมาชิก
โดยได้แบบสอบถามตอบกลับมาในระหว่างที่ดร.โสภณบรรยายเลยจำนวนเกือบ 100
ชุดจากสมาชิกทั้งหมด 300 คนที่เข้าประชุม
ดร.โสภณจึงนำมาเผยแพร่ ดังนี้:
1. ในจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด
กลุ่มใหญ่ที่สุด 44% เห็นว่าเศรษฐกิจในปี 2560 น่าจะดีกว่าปี 2559
ที่ดีมากแล้วเสียอีก ที่เห็นว่าพอ ๆ กันมี 26% ที่เห็นว่าจะแย่กว่ามีเพียง 30%
โดยในการนี้มีผู้เห็นว่าจะแย่ที่สุดเพียง 13%
2.
ต่อข้อถามว่าแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครย่างกุ้งจะเป็นอย่างไรในปี 2560 ปรากฏว่า
45% บอกว่าจะดีกว่าปี 2559 เสียอีก จะเห็นได้ว่าเศรษฐกิจดี
ก็ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ดีตามไปนั่นเอง
ไม่ใช่ไปกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่ราชการไทยเข้าใจกัน
อสังหาริมทรัพย์จะโตได้ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจโต คนพอมีเงิน ก็จะซื้อแก้วแหวน
เพชรนิลจินดา รถ และบ้าน เป็นต้น แต่ถ้าไม่มีเงิน เศรษฐกิจไม่ดี ก็คงไม่ซื้อ
หรืออาจจะต้องขายออกไปนั่นเอง นอกนั้นมีที่เห็นว่าจะพอ ๆ กับปี 2559 ที่ดีอยู่แล้ว
34% และที่เห็นว่าจะถดถอยกว่าปี 2559 มีเพียง 20% เท่านั้น
3.
ต่อข้อถามว่าแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับประเทศจะเป็นอย่างไร ปรากฏว่ามีจำนวน
42% ที่บอกว่าจะดีกว่าปี 2559
ซึ่งแสดงว่าเปอร์เซ็นต์นี้อาจจะน้อยกว่าในนครย่างกุ้ง
เพราะนครย่างกุ้งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ จึงมีการเจริญเติบโตมากกว่า
ในจังหวัดหลายแห่งในเมียนมาก็ยังไม่เติบโตมากนัก จะเห็นได้ว่าที่คิดว่าตลาดจะพอ ๆ
กับปี 2559 มี 33% ส่วนที่เห็นว่าจะแย่กว่ามีเพียง 25% เท่านั้น
4.
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่เติบโตค่อนข้างสูง จัดลำดับได้ดังต่อไปนี้:
อันดับที่หนึ่งก็คืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า
ได้รับการโหวตสูงสุด 29%
อันดับที่สองรองลงมาคือตลาดที่ดิน
22% เพราะในช่วงหนึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นนับพันเท่าในบางบริเวณเลยทีเดียว
อันดับที่สามก็คืออาคารสำนักงาน 15%
จะเห็นได้ว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังมีขนาดเล็ก จึงมีการขยายตัวมาก
อันดับที่สี่ก็คือศูนย์การค้า 12%
เพราะกำลังได้รับความนิยมมาก แต่กำลังซื้อยังจำกัด
ในนครย่างกุ้งจึงยังไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ๆ เช่นในกรุงเทพมหานคร
อันดับที่ห้าก็คือ
นิคมอุตสาหกรรมที่มีความต้องการค่อนข้างสูง 11%
อันดับที่หกก็คือ
ธุรกิจบ้านจัดสรรและอาคารชุด ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 10%
นอกนั้นเป็นอื่นๆ อีก 1%
จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครย่างกุ้งยังไม่ได้พัฒนาไปทางที่อยู่อาศัย
เพราะความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนยังจำกัดอยู่เป็นอย่างมาก
5.
ถ้านักธุรกิจเหล่านี้สามารถไปซื้อบ้านในต่างประเทศได้
ประเทศใดได้รับความนิยมเป็นพิเศษ คำตอบก็คือ
สิงคโปร์เป็นอันดับที่หนึ่ง
โดยได้คะแนนถึง 44% จากทั้งหมด ประเทศเล็ก ๆ ที่แทบไม่มีอะไร
นอกจากความเป็นประชาธิปไตย มีความมั่นคงทางการเมือง ไม่ปล่อยให้ใครมาปิดถนนส่งเดช
และมีการบริหารที่โปร่งใส กลับได้รับความนิยมเป็นที่หนึ่ง
ไทยได้อันดับที่สองได้ 30%
จากทั้งหมด คนไทยเราคงไม่มีใครคิดจะไปซื้อบ้านในสิงคโปร์
คนสิงคโปร์ก็คงไม่อยากไปซื้อบ้านในเมียนมา แต่คนเมียนมาอยากมีบ้านในไทย
เพราะรู้สึกถึงความเป็นมิตร ผิดกับคนไทยที่มีความรู้สึกเป็นลบต่อพวกเขา
เพราะเราคงศึกษาประวัติศาสตร์ที่เต็มไปด้วยอคติและการปลุกระดมลัทธิคลั่งชาติมาในอดีตนั่นเอง
สหรัฐอเมริกา แม้อยู่ไกลโพ้น
ก็ได้รับการโหวตเป็นอันดับที่สาม 15% เพราะเป็นประเทศที่มีความมั่นคงสูง
เป็นประเทศที่ยิ่งใหญ่ที่ใครต่อใครก็อยากไปแสวงหาโอกาส
หรือส่งลูกหลานไปเล่าเรียนหนังสือนั่นเอง
ส่วนอันดับที่สี่ ห้าและหกก็คือ
มาเลเซีย 4% ออสเตรเลีย-นิวซีแลนด์ 3% และยุโรป 3% นอกนั้นเป็นอื่น ๆ 1%
จะเห็นได้ว่าไทยเราสู้มาเลเซียได้ แต่ปรากฏว่านายแจ็ค หม่ากลับไม่เลือกไทย
อาจเป็นเพราะความไม่มั่นคงทางการเมืองหรือยังไม่เป็นประชาธิปไตยในขณะนี้
ซึ่งเป็นสิ่งชั่วคราว (หวังว่า)
อย่างไรก็ตามเมียนมาก็ยังมีความไม่สงบในหลายรัฐ โดยอันดับแรกก็คือยะไข่
ซึ่งมีชาวมุสลิม อันดับที่สองก็คือว้าแดง ซึ่งไปเข้าข้างจีน
อันดับที่สามก็คงเป็นรัฐฉาน ที่มีพวกกองพล 93 เดิม และอันดับที่ 4 ก็เป็นปัญหาชนกลุ่มน้อยกระเหรี่ยง
แต่ก็เบาบางลงมากแล้ว ในอนาคต สถานการณ์คงจะค่อยๆ ดีขึ้น
ส่วนสถานการณ์ประชาธิปไตยนั้น เมื่อมีความเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น ก็ทำให้เมียนมา
มีศักยภาพสูงขึ้น แต่ก็ยังถูกทหารควบคุมอยู่ 4 กระทรวงหลัก
ทำให้ยังขยับอะไรไม่ได้เต็มที่นัก
นี่คือสิ่งที่เราควรเรียนรู้จากประเทศเพื่อนบ้านเช่นเมียนมา ตามทำนอง
"รู้เขา รู้เราฯ" นั่นเอง
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น